Location nue vs location meublée : quelle stratégie choisir ?

Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, une question cruciale se pose : faut-il opter pour la location nue ou bien pour la location meublée ? Ces deux stratégies présentent chacune des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de comprendre pour faire le bon choix. Comparons ces deux options afin de vous permettre de déterminer laquelle correspond le mieux à votre situation.

Principales différences entre location nue et location meublée

La location nue et la location meublée sont deux régimes différents. Ces différences sont à la fois juridiques et pratiques avant d’être fiscales et financières.

Aspects juridiques

La location nue et la location meublée diffèrent sur plusieurs points juridiques importants. Par exemple :

• Durée du bail : En location nue, le bail est généralement de 3 ans (1 an pour un étudiant). En revanche, il est d’1 an (9 mois pour un étudiant) en meublé.
• Préavis : Le locataire doit donner un préavis de 3 mois en location nue alors qu’il est de 1 mois seulement en meublé.
• Dépôt de garantie : Il est limité à 1 mois de loyer en location nue, mais peut aller jusqu’à 2 mois en meublé.

Aspects pratiques

Le nu et le meublé correspondent aussi à des réalités pratiques différentes, par exemple :

• Ameublement et équipement : La location meublée nécessite de fournir un logement entièrement équipé alors que ce n’est pas le cas d’un logement nu. 
• Entretien et réparations : En meublé, le propriétaire est responsable de l’entretien des meubles et équipements fournis.
• Rotation des locataires : Elle est généralement plus élevée en location meublée, en conséquence, cela implique plus de gestion.

Comparaison financière de la location nue avec la location meublée

En dehors de toute considération fiscale pour le moment, les deux régimes de location n’ont pas tout à fait les mêmes enjeux financiers.

Revenus locatifs

En termes de revenus locatifs, il existe une différence de montant entre les loyers. Par conséquent, les taux de rendement potentiels peuvent être différents. 

• Niveaux de loyers : Les loyers des locations meublées sont généralement 15 à 20% plus élevés que ceux des logements nus.
• Taux de rendement potentiel : La location meublée peut offrir un meilleur rendement, mais nécessite un investissement initial plus important.

Coûts pour le propriétaire

La différence de montant évoqués ci-dessus entre les loyers s’explique notamment par les coûts initiaux engagés par le propriétaire. Ainsi, l’investissement initial, mais aussi les charges et l’entretien, sont plus importants en meublé. 

• Investissement initial : La location meublée nécessite un investissement supplémentaire pour l’ameublement et l’équipement.
• Charges et entretien : Les frais d’entretien sont généralement plus élevés en meublé. En effet, il convient de prendre compte de l’usure des meubles et équipements.

Fiscalité de la location nue et de la location meublée

Les deux régimes de location donnent lieu à des fiscalités sensiblement différentes. En effet, les régimes d’imposition et les avantages fiscaux ne sont pas du tout les mêmes en meublé ou en nu. 

Régimes d’imposition

Concernant les régimes d’imposition, les deux revenus issus des locations ne relèvent pas de la même typologie de revenus. 

• Location nue : Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
• Location meublée : Les revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Avantages fiscaux

• Location nue : Possibilité de déduire certaines charges et travaux des revenus fonciers.
• Location meublée : Possibilité d’amortir les meubles et le bien immobilier, ce qui peut réduire significativement l’imposition.

Critères de choix entre location nue et location meublée

Type de bien

• La taille et la localisation du logement peuvent influencer le choix. Par exemple, les petites surfaces en zone urbaine se prêtent souvent mieux à la location meublée.
• La demande locative locale est à prendre en compte. En effet, certaines zones ont une forte demande en meublé (villes étudiantes, zones touristiques). En revanche, d’autres auront une forte demande en logements nus.

Profil de l’investisseur

• Les objectifs financiers de l’investisseur (rendement à court terme vs long terme) peuvent orienter le choix.
• L’implication souhaitée dans la gestion est aussi un facteur important. En effet, la location meublée demande généralement plus de temps et d’efforts que pour un logement nu.

Stratégies d’optimisation

• Il est possible de passer d’un régime à l’autre, mais attention aux implications fiscales et juridiques.
• Certains investisseurs choisissent de combiner les deux types sur plusieurs biens afin de diversifier leur stratégie.

Récapitulatif des régimes de location nue et location meublée

Comme nous avons pu le voir, le choix entre nu et meublé dépend donc de nombreux facteurs. Voici, en conclusion, un tableau synthétique pour vous aider à comparer :

En fin de compte, le choix dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs d’investissement, mais aussi du bien concerné. Ainsi, n’hésitez pas à consulter un professionnel pour vous aider dans votre décision.